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Perguntas mais frequentes
A Avaliação Imobiliária é uma actividade técnica e científica multidisciplinar devidamente regulamentada por órgãos internacionais, tais como a International Valuation Standards Council (ivsc.org), a TEGoVA (tegova.org), e outros. Bem como por órgãos nacionais angolanos responsáveis pela supervisão e regulamentação do sector económico e financeiro como a CMC, BNA e Ministério das Finança.
Em Angola, com base na Legislação vigente e diretiva dos diversos órgãos, a Comissão de Mercado de Capitais (CMC) é o órgão responsável por registar Peritos Avaliadores de Imóveis dos Organismos de Investimento Colectivo.
A actividade de Peritos Avaliadores de Imóveis dos Organismos de Investimento Colectivo (PAIOIC) é regulamentada pelo regulamento n.º 1/14, de 31 de Janeiro da Comissão de Mercado de Capitais (CMC).
De uma forma geral as etapas para a avaliação de um imóvel passam por:
- Solicitação do serviço, recepção da proposta e adjudicação
Após a solicitação do serviço, submetemos uma proposta técnica e financeira, que servirá como base de contrato de prestação de serviço assim que o solicitante aceita a proposta e dá provimento as clausulas de adjudicação e vigência do contrato. - Verificação e análise documental
Com o objectivo de efectuar uma verificação de conformidade dos registos com o imóvel existente e também verificar eventuais desvios de informação entre documentos. Os documentos podem também em alguns casos conter informações relevantes para a avaliação. - Agendamento da visita ao imóvel
A visita ao imóvel é agendada e efetuada em 24/48 horas, mediante disponibilidade de ambas as partes. - Processo de análise e avaliação do Imóvel
Que passa por prospeção ou recolha de informação no mercado imobiliário de imóveis com características similares (nos parâmetros acima indicados) ao imóvel em análise e posterior uso desta informação já trabalhada e ajustada (homogeneizada), para a determinação de valor do imóvel em análise, com base em métodos de avaliação (abaixo descritos). - Elaboração do relatório de avaliação
O relatório é elaborado de acordo com os critérios e especificações da regulamentação e legislação em vigor no setor. No relatório é identificado e caracterizado o imóvel, também é colocada toda a informação recolhida no mercado imobiliário e é efectuada a análise e determinação do valor do imóvel. Toda a informação descrita é suportada por registo fotográfico, ou documental. - Envio do relatório ao cliente
Após conclusão do relatório é solicitada a liquidação do serviço e é enviado o relatório de avaliação. - Prazo para a elaboração e envio do relatório
O prazo de elaboração e envio do relatório de avaliação do imóvel depende de diversos factores tais como as características, a dimensão, a localização, etc. e é apresentado na proposta técnica. - Eventuais esclarecimentos e apoio técnico na análise do relatório
Após leitura do relatório emitido, estou totalmente disponível para qualquer esclarecimento necessário à interpretação do documento, ou parte do mesmo.
Os peritos avaliadores devem utilizar pelo menos dois (2) dos seguintes métodos de avaliação;
- Método Comparativo
- Método do Rendimento
- Método do Custo
A escolha entre os métodos de avaliação mais adequados, é definida em função do tipo de bem que se pretende avaliar e eventualmente do objetivo da avaliação.
O valor de avaliação pode ter vários significados e pode variar em função do fim para o qual se pretende a avaliação. Para o objetivo mais comum em avaliações, o valor representa o PVT (provável valor de transação), ou seja, o provável valor a que o imóvel seria transacionado, caso fosse colocado à venda no mercado imobiliário à data da avaliação. Ou seja, o valor final do negócio.
As avaliações podem ser elaboradas com vários objectivos tais como: fins judiciais, partilhas ou heranças, fins contabilísticos, cenários conservadores, cenários optimistas, etc.
Para efetuar uma avaliação de um imóvel deve sempre optar por um perito avaliador de imóveis registado / certificado, para obter um serviço de avaliação imparcial, preciso, confidencial e detalhado do que realmente valem os activos. E para que o relatório de avaliação seja válido e aceito por todo e qualquer órgão ou entidade.
Pode verificar o estado activo de registo do avaliador que contratou (ou que pretende contratar) no site da CMC enquanto entidade regulamentadora e responsável por averiguar e registara os Peritos Avaliadores dos OIC.
As avaliações correctamente elaboradas e para o mesmo fim deverão ter valores convergentes em termos percentuais. No entanto, podem ocorrer algumas divergências de valores, nomeadamente quando é necessário assumir pressupostos para a avaliação, ou perante situações que não sejam bem claras ao avaliador.
No geral, é aceitável manter a validade de uma avaliação para um período de 6 meses a 1 ano, altura em que deverá ser revista tendo em conta que o mercado possui uma dinâmica permanente que afeta o preço dos activos imobiliário.